Plus-values immobilières

Vendre maintenant ou changer de régime fiscal ?

Mise en ligne le : 07/10/11  
 
  
A compter du 1er février 2012 (date de l’acte de vente), les plus values immobilières (hors résidence principale) ne seront plus totalement exonérées au terme d’une durée de détention de l’immeuble de 15 ans, mais au terme de 30 ans.
 
Passée cette date, si l'abattement entre toujours en scène à partir de la sixième année de détention, il tombe à 2 % par an jusqu'à la dix-septième année de détention, puis passe à 4 % par an jusqu'à la vingt-quatrième année, pour être enfin fixé à 8 % par an jusqu'à la trentième année.
En résumé, 80 % de la plus-value reste imposable après quinze ans de détention, moment auquel l'exonération totale était acquise selon le régime actuel.
 
Dès lors, nous devons nous poser ensemble 4 questions principales :
 
1/Dois-je vendre maintenant quitte à accepter un prix de vente moindre ?
 
La réponse à cette question dépendra notamment de la date d’acquisition du bien, et du montant de la plus-value latente.
En effet, si la durée de détention est proche de 15 ans et qu’un potentiel de plus-value élevé existe, alors l’intérêt de vendre maintenant est évident pour bénéficier de l'exonération de plus-value.
Ceci est particulièrement vrai si vous envisagiez de vendre le bien à court ou moyen terme.
Néanmoins et compte tenu du délai d‘environ trois mois requis entre la signature de la promesse de vente et l'acte définitif, vous avez jusqu'à début novembre 2011 pour trouver un acquéreur et bénéficier du régime actuel.
Réussir la vente d’un bien dans un délai aussi court est difficile et incertain, car il faut à la fois trouver l’acquéreur solvable, qui ne se rétractera pas, et s’assurer par ailleurs que le Notaire sera en mesure de dresser l’acte de vente au plus tard le 31 janvier 2012. Ce dernier point risque d’être délicat alors que de nombreux  vendeurs vont vouloir signer avant cette date.
 
2/Puis-je imaginer vendre maintenant à une société m’appartenant ?
 
Cette possibilité peut être étudiée mais dans ce cas et comme tout acheteur d'un bien immobilier, vous subirez notamment les droits d'enregistrement, les frais de banque...etc.
Se pose alors le problème de savoir si le montant de l'exonération de plus-value est suffisamment important pour dégager une fois tous les frais payés, un gain substantiel.
Des différentes simulations que nous avons pu effectuer, il apparaît que le gain est élevé lorsque le montant de la plus value est important et que le bien est détenu depuis 10 à 20 ans.
En dehors de ces bornes, la majorité des simulations montre des résultats moins « tranchés ».
Compte tenu des délais requis, cette opération devra être réalisée très rapidement pour espérer être effective avant le 1er février 2012.
Des telles opérations devront être mises en œuvre avec une attention toute particulière afin d’éviter l’abus de droit.
Mais elles trouvent leurs sens, notamment lorsque des biens immobiliers détenus en nom propre, depuis une certaine durée, et ayant acquis un potentiel de plus values important, sont vendus à une société civile dans le cadre d’une opération plus large de repositionnement de la stratégie patrimoniale.
Le propriétaire peut alors neutraliser immédiatement tout ou partie de la plus value latente lors de la vente du bien à la société, et se placer dans un régime fiscal moins pénalisant dans le cadre de celle-ci (Impôt sur les sociétés) qu’auparavant.
 
3/Si je ne vends pas, dois-je néanmoins rester soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ou dois-je changer de régime fiscal ?
 
Le choix d'être imposé dans la catégorie des revenus fonciers est un choix coûteux en termes d'impôt sur le revenu chaque année (alors que les revenus sont rarement appréhendés...) mais permettait au bout de 15 ans de bénéficier de l'exonération totale de la plus value.
La loi de finances rectificative n'a pas remis en cause ce principe d'exonération mais l'a repoussé à 30 ans au lieu de 15 ans, de telle sorte qu'il faut aujourd'hui se reposer la question de l'intérêt de rester imposé dans ce régime lourdement fiscalisé pour une hypothétique et lointaine exonération totale de plus value au bout de 30 ans.
Le bon sens montre que si le bien est détenu depuis peu de temps et si votre stratégie immobilière vous conduira sans aucun doute à ne pas conserver ce bien 30 ans...le choix du changement de régime fiscal doit vraiment être étudié ; il convient alors de comparer le coût du supplément d’impôt sur le revenu à  l’avantage procuré par l’exonération de plus value, partielle ou totale.
 
4/Finalement, suis-je vraiment concerné par cette réforme ?
 
Enfin, il ne faut pas oublier que l’impôt sur les plus-values immobilières n’est à payer que dans le cadre stricte des ventes immobilières (Vente d’un bien immobilier ou vente de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière).
Si votre stratégie d’origine, ou celle que vous décidez d’emprunter à la lumière de cette réforme, vous conduit à envisager de faire une donation (du bien ou des parts sociales), alors vous ne serez pas concerné par cet impôt.
Rien ne sert alors de vendre à la hâte.
En revanche, cette réforme est l’occasion de s’interroger sur un éventuel changement de régime fiscal.
 
Notre objectif est de vous apporter des éléments de réflexion quant à votre stratégie immobilière et vous rappeler que nous sommes à vos côtés pour vous aider à mesurer les différentes solutions qui s'offrent à vous et vous permettre de mettre en place la solution la mieux adaptée à votre situation, votre patrimoine et votre stratégie pour les années à venir.
 
Bien souvent, les réflexions menées sur ce thème conduisent nos clients à repenser ou revalider leur stratégie patrimoniale globale. Nous pensons que c’est de cette manière qu’il faut réagir face à cette réforme, rapidement, mais sans précipitation.
 
Nous restons à votre disposition pour évoquer ce sujet au mieux de vos intérêts.